Transferencia de derechos de construcción y desarrollo: Incentivos para la renovación urbana en Bogotá

Desde la expedición de la Ley 388 de 1997, existe en Colombia un principio que reviste la planificación del territorio, consistente en el reparto equitativo de cargas y beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Para tal efecto, la norma plantea, entre otros mecanismos, la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, los cuales podrán ser reglamentados por los concejos de los Municipios.

Específicamente en el caso de Bogotá, la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, según el Decreto Distrital 555 de 2021 —actual Plan de Ordenamiento Territorial—, se erige como un mecanismo alternativo para la adquisición y preservación de terrenos ubicados en áreas de protección y en componentes estratégicos de la estructura ecológica principal.

De forma general, constituye una herramienta de distribución equitativa de cargas y beneficios, en la medida en que permite asignar índices de construcción a predios sujetos a restricciones por uso, edificabilidad o destinación al uso público. Dichos derechos pueden posteriormente ser adquiridos por propietarios de inmuebles localizados en suelo urbano con tratamientos de desarrollo, renovación o consolidación, interesados en obtener mayores índices de edificabilidad o en cumplir, mediante este mecanismo, las obligaciones urbanísticas asociadas a sus proyectos.

Bajo esta estructura, el POT define unas zonas generadoras, correspondientes a áreas de conservación de la estructura ecológica del Distrito, y unas zonas receptoras, donde podrán ser utilizados los derechos de construcción; esto es, terrenos localizados en tratamiento de consolidación y renovación que tengan asignada el área de actividad de Grandes Servicios Metropolitanos.

Esto permite que los propietarios privados de terrenos con alta importancia ambiental entreguen voluntariamente sus predios para destinarlos a espacios públicos para la conservación y restauración del medio ambiente. A cambio, reciben certificados que representan metros cuadrados de construcción en las zonas receptoras.

Estos certificados podrán ser objeto de negociación con desarrolladores, ser aportados a proyectos, o ser subastados a través de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá — RenoBo.

Lo anterior cobra especial relevancia en la medida en que, por primera vez en el país, en el año 2026, la Alcaldía Mayor de Bogotá —a través de RenoBo— ofertó por subasta más de 200 hectáreas a través de este mecanismo. El Distrito buscó adquirir terrenos adicionales de la Reserva Van der Hammen y otros nodos ambientales de gran importancia para Bogotá, para lo cual se emitieron, según datos oficiales, 287.517 certificados, que fueron adquiridos por grandes empresas del sector construcción.

Este hito representa un avance significativo en la implementación práctica de los instrumentos de gestión del suelo previstos desde la Ley 388 de 1997, y abre la puerta a nuevas operaciones de este tipo en el corto y mediano plazo.

En suma, la transferencia de derechos de construcción y desarrollo constituye un mecanismo innovador que representa beneficios tanto para el sector privado como para el Distrito, coadyuvando la interlocución entre estos actores para lograr las metas de ordenamiento planteadas desde el POT; esto es, una ciudad que incentiva nuevos desarrollos con un enfoque sostenible.

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