El incremento de la cuota de administración en la propiedad horizontal: Límites jurídicos y control de legalidad

El incremento del salario mínimo para 2026 ha generado un aumento considerable en los costos operativos de las copropiedades, lo cual ha llevado a muchas administraciones a incrementar la cuota ordinaria de administración en porcentajes significativos. Sin embargo, dicho incremento puede constituir una carga excesiva para los copropietarios, lo que hace necesario analizar los límites jurídicos que rigen esta facultad.

Conforme a la Ley 675 de 2001, la cuota ordinaria está vinculada al concepto de expensas comunes necesarias, definidas en su artículo 3 como las erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.

Las cuotas ordinarias están destinadas a sufragar dichas expensas, entre ellas los costos laborales del personal de vigilancia, aseo y mantenimiento. Esto incide directamente en los costos de operación y, por ende, en la necesidad de ajustar la cuota.

El pago de las expensas comunes constituye una obligación esencial de los copropietarios, pues garantiza la convivencia y el adecuado funcionamiento de la copropiedad. No obstante, esta obligatoriedad no implica que su fijación pueda realizarse de manera arbitraria.

El órgano competente para fijar la cuota es la asamblea general de copropietarios, con base en el presupuesto anual elaborado por la administración, en el que debe estar debidamente justificada la necesidad del incremento con criterios objetivos y verificables.

El ordenamiento jurídico no consagra un mecanismo automático que permita ajustar la cuota según variables externas como el salario mínimo. Su modificación debe obedecer a criterios de razonabilidad y necesidad, derivados del análisis presupuestal y la deliberación de la asamblea.

Este punto es fundamental: aunque el aumento del salario mínimo impacta los costos operativos, ello no habilita a la administración para incrementar unilateralmente la cuota sin el respaldo de un presupuesto aprobado y una decisión asamblearia válida.

Cuando se fije una cuota sin la aprobación del presupuesto, los copropietarios disponen de varios mecanismos de defensa:

El primero y más inmediato es la reclamación ante la administración, donde se exija la justificación técnica del incremento. Este paso es relevante como medio documental en caso de que la controversia escale.

Si la administración no atiende la reclamación o la respuesta resulta insatisfactoria, el copropietario puede solicitar la convocatoria de una asamblea extraordinaria para someter el asunto a deliberación colectiva.

En aquellos casos en que el incremento vulnere derechos fundamentales, procede la acción de tutela en los términos reconocidos por la Corte Constitucional en la Sentencia T-454 de 2017. Esta acción resulta pertinente cuando la cuota fijada resulta manifiestamente desproporcionada frente a la capacidad económica del copropietario o cuando su cobro se realiza de forma irregular.

Finalmente, es posible impugnar judicialmente las decisiones de la asamblea ante el juez civil competente, quien examinará tanto la legalidad del procedimiento como la razonabilidad del incremento aprobado. Este mecanismo cobra particular importancia cuando el aumento carece de sustento o cuando no fue sometido a la aprobación de la asamblea correctamente.

Si bien el aumento de la cuota puede ser un mecanismo legítimo para afrontar las nuevas exigencias económicas, debe sujetarse a la ley y a los principios de razonabilidad y necesidad, garantizando en todo momento los derechos de los copropietarios.

Si usted enfrenta una situación de este tipo o requiere asesoría especializada en derecho inmobiliario y propiedad horizontal, en Simhon, Vanegas & Calle Abogados contamos con el equipo idóneo para acompañarle.